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        用3倍市值買地,眾安集團要做什么?

        苗野2022-05-16 11:00:21來源:中房報

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        ??行業下行期,偏安一隅的杭州老牌房企眾安集團開始了規模擴張。

        ??50億元收入,70億元并購貸,40億元拿地,這幾組數字讓眾安集團在當下的地產圈引發關注。

        ??“房地產市場永遠是多元組合的,不等于說大就是好,也不等于說小就是沒有?!贝饲?,眾安集團董事局主席施中安在接受采訪時提到。從2017年銷售額突破100億元,到2021年的280億元規模,這或許就是施中安所說的:“我們會順著每年發展的增幅規律去尋求穩健的規模?!?/p>

        ??但一張營業收入和凈利潤同頻下滑33.2%和96.5%的成績單,一出手就花掉總營業收入的八成買地,眾安集團是否存在財務風險引發了投資者關注。

        ??5月10日,眾安集團管理層在線上投資者交流會上表示,因為結轉的原因,導致2021年確認銷售較2020年有所下降,也導致了利潤和利潤率的下降。公司對2022年增長保持樂觀,未來會積極參與杭州甚至整個浙江、長三角區域的拿地開發。

        ??截至5月12日收盤,眾安集團報收0.28港元/股,總市值15.78億港元。有投資者熱議,前4 個月43億元拿地的錢,快能買3個眾安集團了。也有股民提出,從報表看眾安家里確實“有礦”,大多是底價拿地,之前是一直沒有下力氣“挖”,這兩年開始努力“挖”了。

        ??克而瑞研究中心認為,眾安集團2022年銷售目標300億元,目前土地儲備總量可以支持眾安在收縮投資規模的情況下保持業績。未來1-2年眾安集團將迎來償債高峰,需進一步關注債務安全。

        ??用凈利潤的100倍拿地

        ??繼111億元在2021年新增12幅土地后,今年前四月又以43億元的權益拿地金額位居百強房企拿地金額榜單的第17位,以151億元的全口徑新增貨值排在百強房企新增貨值榜單的第15位。

        ??這個榜單上的“新面孔”就是眾安集團。

        ??在3月25日進行的杭州市首批集中供地中,眾安集團以39.09億元的總價獲得5宗地塊,總建筑面積34.46萬平方米。獲取地塊數量僅次于杭州本土房企濱江集團和綠城中國,后兩家企業分別獲取地塊11宗和7宗,總價分別為184.35億元和146.38億元。

        ??1997年成立,2007年在香港上市,眾安集團是浙江省第二家在香港主板上市的房地產企業,施中安也是首位坐擁兩家上市公司的浙系地產商。他一直信奉用健康的理念來管理企業,企業走自己的發展目標。

        ??從眾安集團歷年的業績報告來看,這家老牌房企從2020年開始從穩健發展轉向規模擴張。當年斥資199.15億元新增21個項目,總建筑面積約233萬平方米,同比增加677%。2021年新增項目12個,總建筑面積約193萬平方米,總土地成本約111億元。2018年和2019年,眾安集團的新增土地儲備合計才51萬平方米。

        ??“三道紅線后,中小房企面臨的困境更多。眾安集團選擇低谷期大膽出手,也是一種‘淡市’平衡術。80%的土地儲備在杭州周邊,說明眾安向外拓展很謹慎,這也符合浙系房企的特點?!鄙虾D撤科髢炔咳耸勘硎?,如果地塊處于城市核心區又有溢價空間,我們也敢于出手。

        ??眾安集團管理層在投資者交流會上表示,作為上半年少數參與拍地的民企,杭州的5宗地塊雖然存在溢價,但是會將利潤率維持在10%-15%。

        ??此前的2月10日,眾安集團便聯合杭州西湖投資集團斥資4.3億元拿下西湖區一宗地塊。3月初,眾安集團再度出手斥資5.5億元拿下麗水市一宗地塊。

        ??IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為,眾安集團逆勢拿地與強周期房地產行業的“順周期出貨,逆周期拿地”的操作策略有關,另一方面也說明企業對于市場近期回暖以及未來走勢比較有信心。但在當前銷售和拿地規模收縮成為行業“新常態”的背景下,要考慮企業自身的流動性承壓。

        ??凈利潤下滑九成

        ??即便是大舉擴充土地儲備,眾安集團仍保持著濃厚的“浙系”房企標簽。

        ??財報數據顯示,截至2021年12月31日,眾安集團的土地儲備總建筑面積約為1048萬平方米,從土儲結構看,87%分布在長三角。

        ??“雖然區域性房企在面臨市場競爭時有自身優勢,仍逃不開擴張的道路。眾安需要在黑鐵時代找到一條差異化有質量的規模增長之路,同時在規模之上實現利潤,避免陷入瓶徑期?!蹦撤康禺a觀察人士認為。

        ??2021年眾安集團實現全口徑銷售額279.3億元,同比增長27.3%,其中約97%的銷售額來源于浙江省內,大本營杭州貢獻占比達44%。

        ??不過在銷售規模增長的同時,眾安集團的營業收入和利潤遭遇了“滑鐵盧”。

        ??2021年業績報告顯示,眾安集團實現營業收入49.69億元,同比下降約33.2%;毛利為14.76億元,同比下降約34.2%;對應毛利率29.7%,同比下降0.5個百分點;凈利潤0.385億元,同比減少96.5%;母公司擁有人應占利潤約為7310萬元,同比減少91.2%。

        ??這一眾下滑的數據跟施中安常常掛在嘴邊的“健康和穩健”脫離。他在2021年主席報告書中寫到:眾安集團將積極遵循中央政府“三道紅線”等措施,努力保持戰略和財務穩健。在變局中開新局,保持高質量發展。

        ??關于地產結轉問題,業績會上眾安集團管理層預期2022年會有修復,全年結轉收入會在100億元以上。

        ??起始于2020年的大舉擴儲,使得眾安集團的凈負債率由2019年的30.1%上升至2021年的76.3%,剔除預收款后的資產負債率由2019年的54.8%上升至2021年的66.9%,不過仍滿足“三道紅線”綠檔要求。

        ??在業績會上,公司也發布了未來債務管控目標,保持資產負債率小于65%,凈負債率小于40%以及現金短債比大于1.2。

        ??截至2021年底,眾安集團持有現金77.5億元,非限制現金53億元,借款總額約為169.9億元,其中一年以內債務占比21%,1-2年債務占比45%。其他隱性負債方面,企業應付貿易賬款同比增長至21.3億元,另有其他應付款項及合聯營墊款分別為10.4億元及11.4億元。

        ??“這意味著,眾安集團面臨一定的債務兌付壓力?!卑匚南舱f,企業的資本性開支是建立在對未來市場和營業收入上升的預期基礎之上,如果樓市下半年能回暖,眾安集團的財務安全就有保障,否則企業運營和安全可能面臨重大財務風險。

        ??克而瑞數據顯示,今年一季度,眾安集團的全口徑銷售額為18.8億元,權益銷售額為11億元,較去年同期的70億元和41.5億元分別下滑了73%、73.5%。

        ??市場普遍認為,受疫情影響樓市走向還未明朗之時,眾安集團逆勢突圍或緣于農行70億元并購貸的支撐。

        ??3月23日,眾安集團公告,農業銀行將授予其 70 億元并購融資額度,重點支持該集團在住宅、商業、物業和酒店等板塊的并購和重組。

        ??眾安集團認為,與農行簽署《并購業務戰略合作協議》有利于其與農行建立深度的戰略合作伙伴關系,以支持本集團在地產方面上下產業的并購業務發展,令該集團更好地把握市場上所呈現的收并購機遇。

        ??有消息透露,眾安集團管理層在投資者交流會上表示,杭州所拿的那幾塊地也體現了眾安和農行的合作,農行的并購貸準確提供了資金方面的支持。

        ??施中安在接受采訪時曾經說過:“我在企業的治理中特別注重現金流的管控、企業的周轉率和企業的盈利能力?!爆F在這些成了他和眾安不得不面對的考驗。

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