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        廣州首輪集中供地341億元收官:國企“兜底”,民企開始入場

        曾冬梅2022-05-06 08:42:29來源:中房報

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        ??5月5日上午,今年廣州首輪集中供地的18宗涉宅土地進入競價階段,最終17宗得以成功出讓,1宗流拍,成交總建筑面積239.4萬平方米,收金約341.4億元。

        ??這次的土地拍賣有兩個亮點值得關注,首先是沉寂已久的民營房企開始活躍起來,大華集團、蘭園控股分別競得1宗土地,其次是底價成交的僵局被打破,有2宗地塊的溢價率分別達到了10%、15%。

        ??“在政策大環境轉好的情況下,民企投資的信心正在緩慢恢復?!笨硕饛V佛區域首席分析師肖文曉如此認為。

        ??在廣東中原地產項目部總經理黃韜看來,這次的土地拍賣結果對提振士氣有一定幫助,但目前廣州大部分在售項目的銷售依然不理想,預計要到11月份市場才會有明顯的回暖,“這幾個月仍然比較難熬?!?/p>

        ??國企、央企仍是主導 民企開始入場

        ??本次集中供地,廣州推出了18宗涉宅土地,計容總建筑面積超276萬平方米,起拍總價367.7億元。據了解,2021年廣州3次集中供地分別推出了48宗、48宗及17宗土地,最后一次的17宗土地有12宗被國企、央企競得,僅有1宗為民企所得,4宗流拍,成交總建筑面積約226萬平方米,成交總價約304億元。

        ??今年廣州的首次集中供地跟去年的第三次規模相仿,但成交結果較為樂觀,18宗地塊中15宗底價成交,2宗溢價成交,1宗流拍,無論是成交面積還是金額,都有所上升。從競拍結果來看,國企、央企拿下了15宗土地,依然是土地市場中的主導力量。廣州地鐵的表現頗為突出,斥資約165億元一舉包攬4個地塊,分別為海珠區赤沙車輛段AH031422、AH031419地塊,石榴崗南側臺涌AH032318地塊、白云區廣海路地塊一、東平地鐵站綜合開發AB2201086地塊。

        ??本地國企越秀地產以29.37億元的底價斬獲2宗地,分別為2022NJY-3廣州市南沙區亭角地區(原梅山工業區)地塊、白云區廣龍路AB0805104地塊。值得一提的是,白云區廣龍路AB0805104地塊是廣州首個全自持保障性租賃住房項目。

        ??本次溢價率最高的土地是白云區空港大道中東側AB2904003地塊,經過25輪報價、達到15%的最高溢價率后,由中國海外發展以9%的自持比例競得,成交總價約27.2億元。

        ??另1宗溢價成交的土地是荔灣區金橋二期地塊,2家房企進行了11輪競價,最終被蘭園控股以約5.5億元的總價競得,溢價率10%。同為民營企業,來自上海的大華集團則以13.28億元的底價拿下了增城區朱村街山田站北A21021號地塊。

        ??荔灣區陸居路AF020208、AF020245地塊已經是第二次流拍。相較上一次推出,地塊的計容建筑面積由約20萬平方米縮減到了14.8萬平方米,起拍總價由約39億元下調到30.4億元,但依舊無人問津。土地出讓文件顯示,項目建成后,競得人自持商業辦公物業須不低于AF020208地塊計容建筑面積的50%,且自持年限不少于10年,而且競得人還需要出資修繕及維護地塊內的文物和歷史建筑等。廣州一位業內人士認為,正是這些出讓條件影響了開發商的積極性。

        ??超九成成交 提振市場信心作用“有限”

        ??為了順利賣出這批土地,地方政府做了不少工作,包括壓縮此前流拍土地的規模、降低出讓總價,取消部分限制條件等。除了陸居路地塊外,南沙區2022NJY-1地塊的計容建筑面積也由28萬平方米下降到22.6萬平方米,出讓總價由28.3億元降至15.6億元。增城區朱村街山田站北A21021號地塊在2021年9月曾推出拍賣,當時的出讓底價為16.3億元,因無人出價而流拍,此次出讓,在沒有調整土地面積的前提下,底價直接降至13.28億元,相當于打了8折。

        ??在2021年廣州第二、第三次集中供地中,不少土地都有“限房價”“限銷售對象”等要求,此次則沒有提及,有效降低了開發商的運營壓力。

        ??“超過九成成交,對市場是個正面的影響,有助市場信心的恢復,但提振作用有限?!焙细谎芯吭焊呒壏治鰩燅T佩云對中國房地產報記者表示,國企、央企的“兜底”意愿超出了她的預期,原本預計有10塊地的歸屬是國企、央企,沒想到最后的覆蓋面會大幅擴大。她認為,兩家民營企業的出場不能代表這部分群體的境況已明顯改善,“民營企業的資金還是偏緊,雖然這次拍地有2宗為民營房企收獲了,但都各有特殊性,金橋二期地塊規模太小、總價不高,而朱村的地主要是下調了價格,大華集團屬于低價補庫存?!?/p>

        ??溢價成交的地塊也有其市場邏輯。肖文曉認為,房企對有機會實現高溢價的高價值地塊更為追捧,與近年來廣州高端住宅市場的強勢表現相吻合。他提供了一組數據用以印證開發商的價值判斷,“2021年,廣州8萬元/平方米以上的一手住宅成交了1473套,是2018年的10倍;總價1000萬元以上的一手住宅成交2802套,接近2018年的4倍?!?/p>

        ??如果從整體市場面來看,即便政策暖風頻吹,廣州樓市的走勢仍不容樂觀。廣州中原研究發展部的統計顯示,4月份廣州一手住宅網簽成交5458宗,環比減少15%,同比下跌49%。由于成交增速放緩,消化周期、庫存量自2022年起迅猛提升,截至4月末,廣州全市一手住宅的庫存量達1121.3萬平方米,處于近3年高位,去化周期13.7個月。該機構認為,當前的政策利好是否足以支撐更多買家入市等問題,還需要5月的實際成交給出答案。

        ??“網紅盤只是個別,目前廣州超過一半的在售樓盤仍然要促銷、給折扣,未來幾個月仍然比較難熬,不能過于樂觀?!秉S韜表示。

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