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        房企正在退出一些城市

        編輯部、CRIC研究2022-05-26 12:06:44來源:丁祖昱評樓市

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        ??“錢緊”的一年,房企投資信心,正遭遇前所未有的下調。

        ??今年前4個月,銷售前50強房企拿地金額較去年同期下降了75%,仍有超六成百強房企未拿地。

        ??房企投資力度下降的信號,在去年就已經出現了。

        ??2021年,只有16%的房企投資金額同比上漲,而且漲幅普遍偏低。

        ??梳理近期房企公開表態發現,當前房企投資態度整體呈現出兩大趨勢。

        ??首先,房企投資力度還將進一步收緊。其次,投資策略將越來越聚焦核心城市,并且逐步有選擇性地退出一些城市?!?/em>

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        ??謹慎拿地已成為行業共識。

        ??去年以來,不少房企放慢了投資的節奏。CRIC監測數據顯示,2021年典型上市房企投資金額同比上漲的比例只有16%。

        ??去年,以華潤和中海為代表的房企拿地相對積極,但兩家房企拿地金額同比漲幅僅有8%和2%。

        ??而去年84%的上市房企投資金額較2020年下滑,投資力度下跌超50%的企業就占了五分之一。

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        ??進入2022年,房企投資信心仍然不足。

        ??百強房企前4月拿地銷售比為近5年來最低,這一數據僅為0.14。

        ??當前土地市場仍然是頭部房企的戰場。前4月拿地銷售比高于平均值的房企只有TOP20強在列,這也意味著,在集中供地的城市,中小房企投資空間越來越小。

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        ??拿地金額也很能說明問題。銷售50強房企1-4月拿地金額不足2500億元,較去年同期下降75%,若于2021年四季度相比,下降幅度也超過20%。超半數房企投資金額同比降幅超50%,有超過六成百強房企未拿地。

        ??市場下行、資金緊張的情況下,房企投資壓力可見一斑。

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        ??投資力度收緊,意味著有限的資金必須用在“刀刃”上。

        ??“更安全、更核心的土地資源”正是房企賴以生存的“刀刃”。

        ??近兩年,不少房企已經開始執行回歸一二線城市的布局戰略,2021年百強房企投資分布中,有七成位于一二線城市。這一比例比2020年提升了10個百分點。

        ??今年房企回歸一二線核心城市的投資策略也日漸明顯。

        ??CRIC監測數據顯示,截止4月末,百強房企投資金額的83%集中于22城。22城之外,只有17%。

        ??22城之外的17%集中在哪?

        ??CRIC監測顯示,佛山、常州、東莞等發達城市群中熱點的三四線城市榜上有名。這些三四線城市更具“確定性”。

        ??未來,房企投資更加聚焦核心城市。

        ??比如萬科,提出持續嚴控非核心城市、非核心區域的經營性資產的獲??;越秀也提出投資優先級,優先已進入且經濟、產業、人口等方面有優勢的城市。

        ??而原本重倉三四線城市的房企開始換倉升級。換句話說,就是要退出一些城市。

        ??如碧桂園、美的都提出了換倉升級、調節方向的需求,美的更是明確逐步退出低量級、低能級的城市,聚焦29個根據地;碧桂園也會向確定性更強、相對高能級的市場去調節,退出一些非確定性的市場。

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        ??目前,二季度還剩下一個月左右,部分房企投資策略變化已經很明顯了。

        ??從截止4月末房企投資情況來看,濱江、金地和金茂的投資全部集中于22城,其次建發、龍湖、綠城也有八成以上的投資集中核心城市。

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        ??如果房企投資集中于22城,土地市場勢必競爭激烈,拿地門檻越來越高,再加上部分城市參拍幅數限制,房企在招拍掛市場的投資也有一定局限。

        ??房企多元化拿地的迫切度比以往更強烈。

        ??從這一角度來看,如何在招拍掛市場以外擴充土地儲備渠道?這在房企投資中的重要性也越來越高。

        ??過去,收并購是土拍市場以外重要的投資渠道。但當前房企對收并購仍然比較謹慎。

        ??多家房企表示,2022年將在審慎投資的基礎上,積極尋求優質的收并購項目。越秀將按照40%的投資強度進行收并購鋪排,旭輝也將有200億-300億的并購貸額度。

        ??實際上,在房企資金鏈承壓、行業信任危機影響下,項目是否優質、是否達到企業的拿地標準、最終是否能夠實現盈利,這些都是決定房企收并購的根本因素。

        ??除了收并購,仍有一些典型房企在多元化拿地方面值得借鑒。

        ??比如越秀通過TOD、城市運營、國企合作等多元化的方式拿地占比達到56%;綠城也通過老舊小區更新、TOD、產業小鎮等各種形式增加了近千億貨值。

        ??理性、謹慎是接下來房企投資最重要的關鍵詞,而銷售和回款將決定房企的投資力度。整體來看,2022年房企投資大概率將低位運行。

        ??因此,在城市的選擇上,房企投資將持續聚焦于高能級的核心城市,對于一些弱三四線城市將會有選擇性地退出或審慎進入。

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