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        [克而瑞]快評 | 5·25全國穩經濟會議釋放強烈撐地產信號

        楊科偉、柏品慧2022-05-26 14:58:41來源:克而瑞

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        • 城市:全國
        • 發布時間:2022-05-26
        • 報告類型:政策分析
        • 發布機構:克而瑞

        ??行業從去杠桿到穩杠桿、全面落實兩“支持”。

        ??今日,國務院召開全國穩住經濟大盤電視電話會議強調,扎實推動穩經濟各項政策落地見效,保市場主體保就業保民生,確保經濟運行在合理區間。央行行長在發言中再次重點提及房地產,督促金融機構堅持兩個毫不動搖,加大對民營企業的支持力度,盡快矯正對民營房企信貸收縮的行為;因城施策支持合理住房需求,維護房地產市場的平穩運行;適當提高宏觀杠桿率,加強逆周期調節,支持財務可持續的企業適當加杠桿,居民家庭部門穩杠桿。

        ??就房地產行業而言,釋放哪些政策信號?未來房地產金融政策、地方調控政策又將如何演變?

        ??撐地產對經濟穩增長更顯重要

        ??行業從去杠桿到穩杠桿、全面落實兩“支持”

        ??聚焦全國穩住經濟大盤電視電話會議,釋放強烈的撐地產信號:

        ??其一,房地產行業從去杠桿到穩杠桿。適當提高宏觀杠桿率,加強逆周期調節,支持財務可持續的企業適當加杠桿,盡快矯正對民營房企信貸收縮的行為。居民家庭部門穩杠桿,支持金融機構對受疫情嚴重影響的個人住房與消費貸款。

        ??其二,全面落實政治局會議的兩個“支持”。支持各地從當地實際出發完善房地產政策,支持剛性和改善性住房需求,促進房地產市場平穩健康發展。

        ??我們認為房地產行業仍是中國經濟的壓艙石和穩定劑。2021年,房地產業增加值77561億元,比上年增長5.2%,拉動整體經濟增長0.4個百分點,對GDP增長貢獻率達到4.6%。受疫情影響,短期經濟下行壓力加劇,而在經濟穩增長的政策大環境下,撐地產更顯重要。

        ??122省市政策放松但力度較弱

        ??市場加速下行4月百城同比跌幅擴至60%

        ??2022年以來,122省市政策放松,但政策力度較弱。其一,23城放松限購。例如南京,非戶籍居民家庭只需繳納6個月社保即可購房,六合、溧水無需社??少?套房,但全面取消二手房限購的當天便被叫停。其二,32城放松限貸。例如鄭州,認貸不認房,貸款已結清購買二套房享受首套貸款政策。其三,13城放松限售。例如蘇州,二手房限售年限由5年降為3年。其四,43城財稅托市。例如南寧,留邕人才、教職工購房契稅全額補貼,普通市民購買首套房契稅補貼50%。

        ??受疫情影響,房地產市場加速下行,百城成交同比跌幅擴至60%。2022年4月,100個重點監測城市商品住宅成交2053萬平方米,環比下降22%,同比跌幅擴至60%。其中,一線城市成交同比下降48%,上海市場陷入停擺。二線城市成交同比下降60%,武漢、寧波、重慶等同比跌幅皆超70%。三四線城市暫以62%同比跌幅居首,徐州、東營、湖州等不僅成交持續低位運行,而且打折降價愈加頻繁。

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        ??房地產金融政策逆周期調節

        ??支持房企融資、放松居民按揭拉動購房消費

        ??我們認為房地產金融政策有望實行逆周期調節,房地產行業將從去杠桿轉向穩杠桿。

        ??一方面,支持企業合理融資需求,保持房地產融資平穩有序,幫扶企業經營盡快回歸正軌。針對“暴雷”房企,也要給出實質性的解決方案,以便提振市場信心:

        ??其一,改善房企融資環境,加大民企融資支持力度。支持房企合理的融資需求,尤其要加大民企融資支持力度,積極運用債券、中期票據等多種融資工具,全面提升民企融資額度,并降低企業融資成本,有序引導企業銷售、購地、融資等經營行為盡早回歸正軌。

        ??其二,對經營暫遇困難的企業,不盲目抽貸、斷貸、壓貸。對受疫情影響較大、經營暫遇困難的房企,金融機構不盲目抽貸、斷貸、壓貸,支持企業保持資金鏈穩定。對還貸困難的企業,鼓勵展期或續貸。對受疫情影響嚴重、貸款到期還款困難的房企,鼓勵金融機構按照市場化方式予以展期或續貸,為企業接續資金。

        ??其三,對優質企業兼并重組出險企業或項目,提供融資支持。金融機構要做好企業或項目并購金融服務,穩妥有序開展并購貸款業務,加大并購債券融資支持力度,積極提供兼并收購財務顧問服務,有序引導出險房企有序出清。

        ??其四,區分項目風險與企業集團風險,支持優質項目融資及收并購,改善出險企業資金面。房企融資評判不單純依據企業的償債風險等級,而是在項目層面有所區分。即便是出險房企,也有一些銷售及回款能力較好的優質項目,仍需給予必要的融資支持,并通過優質項目銷售回款,間接改善出險企業資金面。

        ??另一方面,全面放松居民按揭貸款政策,支持剛需和改善購房消費,引導房地產交易盡快恢復正?;?。

        ??其一,全面下調首付比例。除了一線城市之外,二線及三四線城市首付比例或將參照央行規定的最低下限執行:不限購城市首套房最低首付20%,二套房最低首付30%;限購城市首套房最低首付30%,二套房最低首付40%。

        ??其二,放松限貸政策標準。例如認貸不認房,已有一套房且貸款結清的,再次申請按揭貸款執行首套房貸款政策。

        ??其二,繼續下調房貸利率。在全國首套房貸利率下限減20個基點之后,央行或將下調全國二套房貸利率下限,并向相應期限LPR靠攏。各線城市也將抓緊落實房貸利率優惠政策,繼續下調首套以及二套房貸利率,并參照全國房貸利率下限執行。

        ??地方放松政策頻率及力度加碼

        ??弱二線及三四線將全面取消限購、限售

        ??我們認為地方放松政策頻率及力度加碼,弱二線及三四線城市將全面取消限購、限售。

        ??具體而言,一線城市市場需求及購買力最為堅挺,長期來看房價仍面臨一定的上漲壓力,短期內調控政策較難退出,但也存在局部放松的可能性,例如加快人才落戶,支持其購房消費,各類人才可以通過落戶變相獲得購房資格。

        ??弱二線以及三四線城市市場需求及購買力明顯透支,房地產市場依舊面臨較大的下行壓力,仍需在政策層面予以呵護,積極出臺有利政策,有望全面取消限購、限售等限制性措施,以便于提振市場信心,刺激剛需以及改善性購房消費,扭轉市場下行預期。

        ??壓力城市更要通過財稅刺激托市,積極支持多孩家庭、各類人才等購房消費:其一,下調房地產交易稅費。例如購買首套房可以免征契稅,購買二套房同樣可以減半征收契稅。其二,實行購房補貼。例如獎勵二孩、三孩家庭購房,凡是購買商品住房的二孩、三孩家庭,由市、區財政部門予以獎勵。又如實施人才購房補貼,凡是大專以上學歷的各類人才購房,給予一次性購房補貼,高素質人才可以享受更高的補貼標準。

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