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        [克而瑞]行業透視 |? 28省市放松預售資金監管

        楊科偉、柏品慧2022-05-27 10:39:24來源:克而瑞

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        • 城市:全國
        • 發布時間:2022-05-27
        • 報告類型:市場報告
        • 發布機構:克而瑞

        ??28省市放松預售資金監管,核心目標在于提高預售資金使用效率,進而提升房企資金的流動性,優質房企將更為受益。

        ??2022年以來,南京、成都、??诘?8省市適度放松預售資金監管。而在政治局會議之后,預售資金監管政策解綁頻率明顯加快。聚焦放松預售資金監管,主要涉及哪些方面內容?未來哪些城市或將跟進放松預售資金監管?

        ??28省市放松預售資金監管

        ??政治局會議后政策解綁頻次明顯加快

        ??預售資金從過度監管到適度監管。據不完全統計顯示,2021年,西安、天津、石家莊等36省市相繼加強預售資金監管。但2022年以來,南京、成都、??诘?8省市適度放松預售資金監管。

        ??以政治局會議為分界線,預售資金監管政策解綁頻率明顯加快。4月29日,政治局會議強調,支持各地從當地實際出發完善房地產政策,支持剛性和改善性住房需求,優化商品房預售資金監管,促進房地產市場平穩健康發展。在此之前,僅南京、煙臺、綿陽等5城放松預售資金監管;而在此之后,已有成都、???、長春等21省市放松預售資金監管。尤其是三四線城市,政策解綁城市數量由4城大幅擴容至18城,其中不乏徐州、中山、洛陽等強三線城市。

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        ??增加撥付節點及比例等

        ??提高預售資金使用效率

        ??優質房企更為受益

        ??聚焦28省市放松預售資金監管,主要涉及以下6方面的政策內容:

        ??其一,吉林和漯河2城降低重點監管資金。例如漯河,對2022年4月1日前辦理商品房預售許可的項目,不再要求購房款全款繳存監管賬戶和重點監管資金留存比例;對2022年4月1日后新辦理商品房預售許可的項目,將商品房預售重點監管資金比例由40%調整為30%。

        ??其二,綿陽、徐州、阜陽等6城增加重點監管資金撥付節點。例如綿陽,新增“主體分部工程完成”資金使用節點,該節點累計可申請使用對應賬戶內不超過 70%的建設資金額度。又如阜陽,增設主體結構1/3、2/3兩個資金撥付節點。

        ??其三,銀川、瀘州、常德等5城提升重點監管資金撥付比例。例如銀川,完成竣工驗收備案后資金撥付比例由90%提高至95%;監管賬戶未達到監管額度,但滿足相應支取節點留存余額要求的,容許特例支取。

        ??其四,南京、長春、??诘?城允許使用銀行保函替代預售監管資金。例如阜陽,允許房地產開發企業使用銀行保函釋放相應額度監管資金,支持企業使用銀行在途按揭貸款資金頂抵監管額度。

        ??其五,???、煙臺、宿州等9城依據企業信用評級實行差異化管控。例如煙臺,對信用等級為AAA級開發企業,商品房預售監管資金留存比例降低5個百分點;對信用等級為AA級開發企業,商品房預售監管資金留存比例降低3個百分點。

        ??其六,長春、欽州、漯河等4城可以提前提取預售監管資金。例如長春,對于2022年度涉及施工建設的房地產開發項目,依開發企業申請可以提前提取商品房預售監管資金賬戶余額,專項用于本項目復工復產,后續商品房銷售款需足額補齊提取金額。

        ??綜上所述,在保證項目交付的大前提下,28省市放松預售資金監管,核心目標在于提高預售資金使用效率,進而提升房企資金的流動性,優質房企將更為受益。

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        ??在保交樓前提下

        ??兩類城市有望放松預售資金監管

        ??幫扶企業經營盡早回歸正軌

        ??展望未來,我們認為預售資金監管將趨于規范化,石家莊、蘇州、泉州、無錫等或將跟進放松預售資金監管:

        ??其一,嚴格落實保交樓,預售資金監管將趨于規范化。首先需要強調的是,政策底線仍是保交樓,保證在建項目都能按期交付,最大程度維護住房消費者的合法權益,以便于逐漸恢復市場信心。因此,預售資金監管將趨于規范化,真正實現從拿地開發到銷售回款直至交房的全流程管控、全周期監管。

        ??其二,兩類城市或將跟進放松預售資金監管,提高預售資金使用效率?;诜婪痘馄髽I風險考量,在劃定保交樓政策底線之后,以下兩類城市有望跟進放松預售資金監管,并優先用于支付工程費用、償還開發貸等,以便提高預售資金使用效率。

        ??第一類,預售資金監管過度嚴苛的城市,涉及青島、石家莊、泉州等。例如石家莊,工程建設層數過半僅能提取25%的重點監管資金,即便主體結構封頂,重點監管資金累計提取比例也僅能達到50%,反觀其他城市普遍能達到60%乃至70%以上。

        ??第二類,項目交付風險整體可控的城市,涉及蘇州、廈門、無錫等。例如蘇州,截至2021年末,約有26個項目已售未交付,總建面333萬平方米,全市范圍并未出現項目停工、爛尾等問題。

        ??其三,區分項目風險與企業集團風險,幫扶企業經營盡早回歸正軌。對于不同信用評級的企業,還是要實行差異化管控,并要區分項目風險與企業集團風險,優質房企、優質項目完全可以進一步放松預售資金監管。另外,對受疫情影響經營暫遇困難的企業,在工程進度尚未達到規定的用款節點,可申請預支預售監管資金,幫扶企業經營盡早回歸正軌。

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