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        [貝殼研究院]二手房市場真的出現“拋售潮”了嗎?

        劉麗杰 貝殼研究院市場分析師2022-05-26 14:20:47來源:貝殼研究院

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        • 城市:全國
        • 發布時間:2022-05-26
        • 報告類型:市場報告
        • 發布機構:貝殼研究院

        ??近期市場上有一些聲音:某些城市二手房掛牌量激增、業主拋售等。那真實的情況是怎樣的?

        ??01

        ??二手房新增供應量確實在快速增加嗎?

        ??整體看,短期二手房供應量在恢復性增長。根據貝殼研究院數據,3月貝殼50城二手房新增掛牌房源環比增長約30%,除上海、沈陽、哈爾濱等受疫情影響較大的城市外,約九成的城市新增掛牌量環比增長;4月貝殼50城新增掛牌量整體環比回落約20%,其中,疫情影響下長三角、東北區域等城市降幅較大。

        ??隨著長三角、東北等區域疫情逐步受到控制,5月新增掛牌量恢復,據初步統計, 5月貝殼50城日均新增掛牌量較4月日均增長約10%。

        ??放長周期看,近3個月的新增掛牌量均值較今年1-2月均值增長約4成,但低于2020-2021年同期均值25%以上??梢哉f,這個階段新增掛牌量的變化是在今年初市場低位上的恢復性增長,月份之間的短期波動也符合季節性規律。

        ??分城市看,限售政策放松的效果較明顯。東莞5月中旬限售年限降低,5月二手房日均新增掛牌量較4月日均增長約25%。蘇州、南京、徐州等長三角城市也放寬限售,蘇州5月二手房日均新增掛牌量超過4月的2倍,也超過3月的日均水平;南京、徐州5月日均環比增長50%左右。濟南5月23日限售放寬后,近幾天二手房新增掛牌量明顯增加。

        ??同樣,放長周期看,蘇州、南京、濟南等這些城市5月的新增掛牌量多接近于過去兩年的月均水平。

        ??02

        ??二手房總的供應量增加代表什么?

        ??從二手房在售房源量來看,限售政策放開后短期內二手房新增供應增加帶來二手房在售房源總量增長。對于大家關注的二手房在售房源總量是否增長到絕對很高的問題,需要從這幾方面考慮:

        ??一方面隨著新房轉化為二手房,二手房的總量基數保持增長的趨勢是確定的,換房周期下會陸續有房源掛牌;另一方面,市場調整時期成交相對放慢時,二手房在售總量也會出現波動性增長。

        ??此外,二手房在售房源中包含一定量的區位、配套、社區環境以及房齡等較差的房源,也就是說真正優質的房源并不是很多;再者當前房源成交周期處在近兩年的平均水平,這代表定價合理且各方面優質的房子并不難買。

        ??所以二手房在售房源絕對水平的截面數據對短期市場的代表意義不是很大。

        ??03

        ??市場需求有什么反饋呢?

        ??供應增加的同時購房需求也在增長。成交方面,5月以來限購、限售、限貸等政策放松的重點城市增多,二手房成交有所復蘇,5月以來貝殼50城二手房日均成交量較4月日均水平增長約10%。其中蘇州、徐州5月日均成交較4月增長超過130%,南京環比增長超過50%,濟南、東莞等超八成的城市成交量均較4月增長。

        ??消費者看房行為方面,5月以來杭州、蘇州、徐州、南京、蕪湖等長三角城市及太原、濟南等北方城市二手房日均帶看客戶量均較4月增長。

        ??04

        ??后期市場會呈現怎樣的趨勢?

        ??環滬、東北區域等城市在疫情受到管控之后二手房成交快速恢復,說明疫情會影響需求入市的節奏,但并不會讓購房需求消失。

        ??展望后市,信貸支持下,限制性政策優化、支持性政策加碼的效果將逐步釋放。限售政策有利于增加二手房供應,限購、限貸等放松利于增加購房需求,供求兩端政策結合將加快剛需、改善性合理住房需求的釋放。

        ??二手房掛牌房源增加后,剛需群體可以有更多的選擇;經過一定時間的去化,改善性群體賣掉現有住房,并新購買改善型住房,這其中有一部分人會進入新房市場,從而帶動新房市場銷售改善,房企回款加快,拿地投資信心提高,土地市場修復,最終實現房地市場和行業的良性循環。

        ??注:5月相關指標的統計節點均為5月1日-24日的日均水平

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